销售投资降速，竣工迎接高峰
2021上半年行业维持高景气，6月销售投资受基数影响增速放缓，土地投资有所回升，新开工缓慢修复，竣工迎来短期高峰。土地新政下第一批集中供地同样体现高热度。企业积极去化，财务结构持续优化；政策供给侧改革升级，构建长效联动机制，多元化方面物管多点开花，渠道重塑新房营销格局，头部经纪公司有望持续受益。我们认为长效机制的实施推动行业褪去对杠杆的依赖，推动财务结构优化，重塑行业竞争格局，看好优质房企的估值重塑机遇。
开发投资增速平缓下行，竣工高峰如期而至
2021年1-6月全国房地产开发投资无论是同比2020年还是相比2019年同期增速均延续平缓下行。1、土地投资结构性修复。6月22城完成首批集中供地，带动土地成交价款单月同比增速达到年内新高的16.9%；2、新开工降幅缓慢收窄。6月新开工面积同比减少3.8%，降幅较5月收窄2.3个百分点；3、半年度时点房企加速交付结算，竣工迎来高峰期。6月竣工面积同比大增66.6%，带动累计同比增速跃升至25.7%。4、6月末施工面积同比增长10.2%，增速较5月提升0.1个百分点，施工面积短期的结构波动对施工投资的影响或是6月开发投资增速放缓的主要原因。
基数爬坡，销售降温
2021年1-6月全国商品房销售同比增速放缓除了受基数抬升影响之外，我们认为：1、行政调控升级加速需求侧的预期调整。2021Q2我们监测的全国重点城市房地产调控收紧相关政策的出台数量39次，2019年以来仅次于2021Q1的55次；2、房贷利率加速上行和额度趋紧对成交的影响逐渐兑现。
6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，环比上浮5BP、4BP，6月房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天；3、6月销售均价连续两个月环比下滑，且环比降幅扩大至4.4%，开发商或通过调整价格策略加速销售去化，可能加剧需求观望情绪。
资金面总体宽裕，结构性压力加剧
总体来看房地产到位资金同比增速平稳，且保持对开发投资增速的领先，但值得注意的是：1、开发贷依然在收紧。6月国内贷款同比降幅进一步扩大至16.1%。数据显示，6月末全国房地产开发贷余额同比增速较2020年末回落3.3个百分点，占各项贷款的增量是2.7%，且同比少增4012亿元；2、按揭收紧对销售回款的影响开始显现。6月定金及预收款同比增长12.7%，而个人按揭贷款同比减少3.1%，且为年内首次负增长。外部融资持续收紧叠加销售回款不畅，中小房企资金链压力或进一步显现。
