一、中国网上零售交易额
伴随20世纪下半叶以来经济全球化加速以及科技迅猛发展，全面带动了人流、信息流和物流的高速发展。其中全球化供应链的建立、消费物流的崛起、高端制造的飞速发展对现代物流提出了新的要求。以电子商务为例，我国2020年网上零售交易额为11.76万亿元，同比增长10.63%。
2015-2020年我国网上零售交易额及增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
随着中西部地区和广大农村消费潜力进一步释放，以及移动互联网的普及、5G网络进一步赋能人工智能、大数据、云计算及物联网等新兴技术在各行业的运用，电子商务未来仍将实现较快速度发展，并推动高标物流设施需求的激增。从网络购物用户规模来看，据统计，截至2020年6月，我国网络购物用户规模为7.49亿人，占整体网民规模比例为79.7%。
2017.6-2020.6网络购物用户规模及占比
资料来源：中国网信院，华经产业研究院整理
二、中国物流地产行业市场现状分析
2008年我国社会物流总额为89.9万亿元，到2019年年末增长至298万亿元，年复合增速11.6%。并且伴随我国经济继续发展，物流行业需求仍将继续高增，预计到2024年，我国社会物流总额将超过430万亿元，较2019年末增长44%。
2008-2019年中国年度社会物流总额及增速
资料来源：中国物流与采购联合会，华经产业研究院整理
我国物流设施近年来虽已取得长足发展，但和发达国家相比，整体规模相较我国庞大经济体量和人口规模而言仍然很小，截至2019年我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本（4.0平米）、美国（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亚（1.6平米），人均设施面积与欧美、日本等发达市场相比差距仍较大。
2019年全球各国人均物流地产面积对比
资料来源：公开资料整理
从我国装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速来看，据统计，2012-2016年增速保持较高速度增长，2017年装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速开始下降，截至2020年装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速回升至9.9%。
2012-2020年中国装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国物流地产行业市场运营现状及投资战略咨询报告》
三、中国物流地产行业竞争格局分析
目前国内物流地产呈“一超多强”的竞争格局。截至2019年底，普洛斯占有近三分之一
市场份额，稳居国内行业龙头地位；万纬物流、易商、宇培、嘉民、安博、宝湾、平安不动产、丰树的市场份额在4%至7%之间，8家公司之间的差距较小，形成第二梯队。以上开发商一共占有近75%的市场份额。从变化趋势来看，巨头普洛斯的市场份额呈下降趋势，越来越多的市场份额被第二梯队列强抢占，其中万科旗下的万纬物流发展速度最快。整体来看当前物流地产行业的市场集中度较高，各主体之间的竞争较为激烈。
2019年主流物流地产公司市场份额（单位：%）
资料来源：公开资料整理
从进驻城市数量来看，当前普洛斯、万纬、宇培和丰树的项目分布最为广泛，进驻城市数量大于40个，宝湾处于中间水平，目前进驻33个城市。国家物流枢纽城市可分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型等6类。从三类港口型枢纽布局数量来看，各家开发商均重点布局陆港、空港型枢纽，普洛斯、万纬具备一定优势，宝湾侧重于布局空港型枢纽，有超过一半园区布置在空港枢纽。
主要物流地产开发商基本情况（万㎡、个）
资料来源：公开资料整理
四、中国物流地产行业发展趋势
随着中国经济的持续增长，市场竞争的日趋激烈，使得企业在追求物流高效运作的过程中，对高标准、专业化物流设施的需求不断上升，为物流地产的兴起和快速成长带来非常好的发展机遇。展望物流地产未来发展，将会出现以下三大趋势：
1、物流地产是高含金量的细分市场，前景良好
由于物流地产的特异性，可替代产品不多，因此租金仍会保持一贯的上升势头。同时由于业主惜售，预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间。从2012年至2015年主要物流中心城市对符合国际标准的仓库总体量有巨大提升空间。在这个土地稀缺的环境下，物流地产商可以享受到地产增值所带来的利益，同时物业的折旧费用可以用来抵扣部分税收，使得自己也节省了部分租金和物业管理费用。
2、中国新兴城市将成为下一个投资热点
由于一线城市地价居高不下以及我国二、三线城市物流地产的匮乏状态，物流地产的下一个战略重点将是二、三线城市。随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁移出北京，物流地产将转战中国新兴城市。随着城市化的进程和基础设施的改进加快，二、三线城市将成为市场竞争的热点。尤其是围绕着有大型制造企业的卫星城市，将成为物流地产的投资热土。
3、更多产业资本看中物流地产，国内产业品牌与狼共舞
随着物流地产的发展，越来越多的资本开始进入物流地产领域。传统的工业地产商和住宅开发商进入物流地产开发行列，这其中既有国内的开发集团，如华润、招商局等集团也开始涉足物流仓储领域。也有国外的大财团譬如毅德、安博（AMB）、麦格理旗下的GOODMAN、丰树等等，投资趋势是开发建设大型商贸物流中心和城市综合体，包括会展、酒店、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等。对于国内的物流地产而言，将面临着长期的与狼共舞局面。
华经产业研究院对中国物流地产行业发展现状、市场供需情况等进行了详细分析，对行业上下游产业链、企业竞争格局等进行了深入剖析，最大限度地降低企业投资风险与经营成本，提高企业竞争力；并运用多种数据分析技术，对行业发展趋势进行预测，以便企业能及时抢占市场先机；更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2020-2025年中国物流地产及园区行业发展趋势预测及投资战略咨询报告》。
