一、商业物业管理综述
商业物业指集包括商业、餐饮、娱乐、银行、住宿、健身等各种功能的经营场所，其具有经营性、公众性和服务型的特点。商业物业管理是对各类型商业楼宇及附属设施设备管理的总称，它是物业管理行业的主要关注方向。商业物业管理作为维护商业楼宇功能正常运作的基础，担负着为消费者营造良好工作、购物、娱乐空间的重要责任，在增加优质服务供给、提升消费者满意度的同时，还能延长消费时间，促进消费者消费。
商业物业管理的内容和特征
资料来源：公开资料整理
商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠持有或经营商业店铺的出租而盈利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。商业物业管理与住宅物业管理主要区别在于以下七个方面：
商业物业管理与住宅物业管理的区别分析
资料来源：公开资料整理
二、商业物业管理行业发展现状
全国物业管理行业管理面积稳定增长。根据克而瑞物管数据，中国物业管理行业的总规模由2015年的193.2亿平方米增加至2020年的330.4平方米，年复合增长率11.3%，预计将从2021年的350亿平方米增加至2025年的430亿平方米，年复合增长率5.2%。
2015-2025年中国物业管理行业管理面积及增速
资料来源：克尔瑞物管，华经产业研究院整理
中国商业运营服务市场快速增长，总收入从2015年的4836亿元增长至2020年的8369亿元，年复合增长率高达11.6%。商业运营服务收入由2015年的1025亿元增加到2020年的2059亿元，年复合增长率高达15.0%。租金收入从2015年的3811亿元增加至2020年的6310亿元，年复合增长率达10.6%。
中国商业运营服务市场规模（单位：亿元）
资料来源：公开资料整理
中国商业物业市场规模持续增加，在管商业广场数量稳定增长。据统计，2020年在管商业广场总数为2.1万家，2015-2020年CAGR为9.0%；预计到2025年进一步增加到2.8万家，2020-2025年CAGR为6.2%。
2015-2025年中国商业物业管理广场数量及增速
资料来源：公开资料整理
在管建筑面积稳定增长。据统计，2020年在管零售商业物业总建筑面积为8.3亿平方米，2015-2020年CAGR为9.4%；预计到2025年达11.6亿平方米，2020-2025年CAGR为6.9%。2020年面积超过20万平方米的零售商业物业在管建筑面积为5.7亿平方米，2015-2020年CAGR为11.7%，到2025年预计达8.3亿平方米，2020-2025年CAGR为7.9%。
中国商管物业面积及增速（单位：百万平方米）
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国商业物业管理行业全景评估及投资规划建议报告》
三、商业物业管理行业竞争格局
从全球商管物业管理行业竞争格局上看，在管项目数量方面万达商管排名首位。据统计，截至2020年末，万达商管在全球竞争中排名首位，，公司在管项目数量368个。公司于在管项目数量上排名第一，远高于排名第二的日本永旺集团（251个）和排名第三的美国西蒙物业（235个）。
2020年全球商管运营行业项目数量竞争情况
资料来源：公开资料整理
从全球在管商业物业项目面积竞争来看，万达商管仍然远超其他企业，排名第一。据统计，万达商管在管项目面积5280万平方米，远高于美国西蒙物业（2510万平方米）、澳大利亚西部集团（1220万平方米）、日本永旺集团（1110万平方米）和新加坡凯德集团（1040万平方米）。
2020年全球商管运营行业项目面积竞争情况
资料来源：公开资料整理
从中国市场竞争格局来看，行业集中度不高。据统计，2020年中国商业物业管理行业CR5为12.7%，行业竞争格局高度分散，其中万达商管市占率为8.3%，处于龙头地位。
2020年中国商业物业管理行业市场竞争格局
资料来源：公开资料整理
四、商业物业管理行业企业经营状况
从万达商管企业营收状况来看，连续三年收入保持稳定增长。据统计，2018-2021H1，公司营业收入分别为110.23亿、134.37亿、171.96亿和106.36亿元，2019-2021H1同比分别增长21.9%、28.0%和42.7%。
2018-2021年H1万达商管营业收入及增速情况
资料来源：公司公开报告，华经产业研究院整理
从万达商管企业营收净利润来看，2018年-2020年企业净利润有所下降，但还是处于净增长状态。据统计，公司2018-2021H1净利润分别达到20.22亿、12.47亿、11.12亿和6.60亿元。
2018-2021年H1万达商管营业净利润及增速情况
资料来源：公司公开报告，华经产业研究院整理
五、商业物业管理行业未来发展趋势
随着经济的飞速发展和我国城市化进程的不断推进，集商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合商业楼宇在全国迅速崛起，商业物业管理也随之快速发展。
未来商业物业管理行业发展方向要借力于这六个因素：1、线上线下平台融合发展：移动应用程序及微信小程序等平台，把线上流量引流到线下商业广场，提高获客效率并降低相关成本；2、服务供应的多元化：多元化的增值服务、付费会员开拓新的收入模式、利用商户及消费者资源变现SaaS解决方案等提升盈利能力；3、新技术的应用：数字化、智能化技术可拓宽服务范围、提高管理效率、降低管理成本。智能能耗调控及消费安全系统可提升零售商业物业的日常管理及降低运营风险；4、对优质服务及专业服务的需求：运营能力薄弱、商业场景技术赋能能力薄弱、服务同质化等挑战为提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商业运营服务提供商带来广阔机会；5、轻资产模式的推广：轻资产模式能实现零售物业价值升值及更高利润率，预期在业内越来越常见；6、城市发展加速：随着城市化发展，零售商业物业的发展或改造将向三、四线城市渗透，进一步扩大商业运营服务市场规模。
华经产业研究院通过对中国商业物业管理行业海量数据的搜集、整理、加工，全面剖析行业总体市场容量、竞争格局、市场供需现状及行业重点企业的产销运营分析，并根据行业发展轨迹及影响因素，对行业未来的发展趋势进行预测。帮助企业了解行业当前发展动向，把握市场机会，做出正确投资决策。更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2021-2026年中国商业物业管理行业投资分析及发展战略咨询报告》。
