一、仓储行业概况
仓储是指通过仓库对物资进行储存、保管以及仓库相关储存活动的总称。它随着物资储存的产生而产生，又随着生产力的发展而发展。仓储是商品流通的重要环节之一，也是物流活动的重要支柱。
近些年，中国仓储物流行业总体发展平稳，在改革中取得积极进展，在宏观经济形势影响下，仓储物流行业总投资放缓，常温仓储设施增长平稳，冷库建设仍保持较高增速，企业收益情况明显优于上年度。从中国仓储行业的的经营主体来看，可以分成自营仓储、营业仓储、公共仓储和战略储备仓储四大类。
仓储业安静夜主体分类
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中国的智能仓储普及率低，在一定程度上限制了行业效率的提升。众多周知，相较于传统仓储，智能仓储具有诸多优势，其不仅可以提高空间利用率、节约存储空间，还可以在降低人工成本的同时提高作业效率。
智能仓储与传统仓储的对比
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二、中国仓储行业发展现状分析
从行业景气度来看，自8月起随着营商环境改善，“金九银十”及中秋国庆、双十一等节点影响，传统旺季来临，连续四个月保持在扩张区间，仓储物流行业整体运行良好，行业景气度持续回升。2019年受春节和开学的影响，物流行业景气指数呈上升趋势。
2018年6月-2019年4月中国仓储物流行业景气指数
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仓储物流行业的发展与快递业务量的多少密切相关。据统计，2013-2018年，中国快递业务量快速攀升，年增速持续保持高位。2018年，全国快递业务量为507.1亿件，同比增长了26.6%，也就是说中国人均每年下单次数高达36次，快递业务量之大可见一斑。截止至2019年1-4月，中国邮政行业业务收入(不包括邮政储蓄银行直接营业收入)累计完成2931.8亿元，同比增长20.6%，全国快递服务企业业务量累计完成170.7亿件，同比增长24.8%。
2013-2019年5月中国快递业务量及增长
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如果简单用快递业务量来代表仓储物流行业内企业的市场份额，那么三通一达的市场份额过半，四者合计份额高达53.76%。值得一提的是，由于快递行业领头羊企业顺丰尚未公布最新的业务量，因此未将顺丰的市场份额进行单独核算。
2018年中国快递业务量市场份额结构（单位：%）
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最近20年以来，中国物流成本一直处于居高不下的状态。据统计，中国物流成本占GDP比重约为15%，英国为9%，美国约7%。除了产业结构、物流货值等方面的差异以外，仓储效率低下也是造成中国物流成本高企的主要因素之一。
中国与美国、英国物流成本占GDP比重对比
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国仓储市场运行态势及行业发展前景预测报告》
三、中国仓储行业竞争格局分析
据统计，2018年12月，全国30个重点城市仓库平均租金为26.80元/m2·月，尽管环比下降了0.70%，但是较2018年7月租金却呈大幅上涨趋势。其中，仓库租金最高的城市为北京、上海，平均租金均高于40元/m2·月，北京仓库租金水平受疏解非首都功能影响较大，在“疏解整治促提升”专项行动初期，部分不合规仓储设施拆（外）迁，导致仓库资源紧张，仓库租金大幅上涨。
2018年全国20个重点城市仓库租金情况
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在仓库空置率方面，仓库空置率最高的城市为重庆、东莞、昆明，2018年12月的空置率均超26%。相较7月，重庆、东莞空置率有所上涨。
2018年全国20个重点城市仓库空置率情况
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国内仓储物流行业内的竞争主体远不止快递公司，还包括其他大量的主营仓储物流的公司。从中国仓储物流行业内主要上市公司的业绩规模来看，顺丰的营收和净利润规模依然位居第一，2018年分别达到了909.4亿元和44.64亿元；而圆通、中通、申通和韵达的营收规模也位于行业中上水平。可见快递公司在仓储物流行业内具有较强的竞争实力。
2017-2018年仓库物流行业主要上市公司业绩表现
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四、中国仓储行业发展趋势分析
1、新零售业务模式的转变，将带来行业供应链体系的重构，对仓储资源配置产生较大影响
新零售，是应用互联网新技术新思维，对传统零售方式加以改良和创新，将产品或服务出售给消费者的所有活动。它不仅仅是线上线下联动和物流的简单融合，同时还融入云计算、大数据等创新技术，包括全渠道但又超越全渠道，打破了过去的所有边界，以一种全新的面貌与消费者接触，使消费者随时都可以在最短时间内买到自己所需的商品。
新零售的核心是提升用户体验，因此在新零售业务场景下将对现有供应链体系尤其是物流体系产生较大的影响。现有的电商业务通过RDC仓到区域仓到前置仓到末端配送的线路将与传统零售商品流通的供应链体系实现融合，从而形成基于云计算和大数据全渠道的物流体系。那么在这个过程中，随着物流体系的变化，那相对应的对仓库网络体系的建设也将随之发生变化，这将会对整个仓库市场的供应和需求产生较大的影响。
经过近电商物流近十年来的发展，目前整个电商物流体系的仓库资源体系已经形成了一个非常庞大的资源量，而粗放式的扩张和发展导致了整个电商物流体系的成本和管理压力逐年上升。尤其是目前仓库成本大幅上升的背景下，通过加速资源整合和优化网络布局建设，重构业务网络和物流业务流程，根据市场仓库资源供求优化网络布局等方向越来越成为摆在电商物流体系面前的问题，并寻求通过降低仓库面积及提高周转效率来提高市场竞争力。因此随着电商物流的不断调整，仓储物流市场会出现新增需求增速下降，结构调整需求增加，将会增加一些位置不佳、硬件落后物流园区的经营风险。
2、自动化设备和智慧物流的发展，带来仓库资源结构的调整
目前以菜鸟和京东为代表的电商物流企业，都在加大对智慧物流的研发和投入，并已在部分领域实现了智慧物流的落地，如自动仓储、物流机器人等。而随着物流行业自动化设备和智慧物流的发展，必将带来物流仓储作业效率和仓库库存周转率的提升，从而实现相同业务量使用更少仓库面积。因此，自动化设备和智慧物流的应用将导致仓库资源需求的变化，出现部分区域仓储需求增量放缓，甚至部分区域仓促需求面临下降风险。
3、电商自建物流园区和物流地产加速布局，会给市场供给和需求带来重大影响
由于仓库资源的稀缺性和不可替代性，以及前期市场仓库资源供给不足，以菜鸟、京东、苏宁、日日顺等为代表的电商物流企业早就开始进行筹划并实施自建物流园区，且在2017年国家对物流园区的合规审查和拆迁政策刺激下，越来越多的物流企业加入自建物流园区的大军。且这些物流企业的自建物流园区规划体量都比较大，少则几百亩多则上千亩的物流园区规划。而随着这些企业自建物流园区的逐步交付和投入使用，原来租赁的仓库必将出现退租和库存调整，将导致该区域市场短期内仓库资源供应大幅增加，同时大客户租赁需求下降，会造成市场供需不平衡，出现短期的高标仓库过剩的情况，进而影响仓库市场价格给相关企业带来经营风险。
另外，因近年来房地产市场不景气，大量的投资企业将目光转向工业地产尤其是物流地产行业。由于近一两年政府土地政策收紧，促使物流地产企业纷纷转向存量物流地产用地，通过收购重建的方式获取土地资源。但因政府相关部门由于缺乏对区域物流地产资源的统一规划和资源供给，物流地产的开发周期较长，物流地产仓库资源需求增长速度较稳定，会出现部分区域供给爆发式增加，进而影响市场供求。
4、电商物流体系开放和传统物流企业的转型，将加快行业整合
近两年各个系统的物流开始探索转型和整合之路，电商物流体系的不断发展和完善后逐步面向社会开放，利用自身电商业务优势和数据优势开始了社会化业务整合之路，开始进行物流全产业链的整合；而传统的老牌物流企业则在开始进行跨越原有细分行业的业务拓展，如顺丰开始做快运、德邦在做快递业务；物流行业头部企业均开始在进行云仓业务的探索，尝试提供全链条的一体化的物流服务，甚至于向普洛斯、宝湾等物流地产企业也在尝试进行云仓等物流业务的探索。
因此，随着物流企业单一业务模式发展瓶颈的出现和物流行业对一体化服务的需求，物流行业将加快业务整合，会进一步挤压中小微物流企业的生存空间，同时对现有仓库需求结构也将产生影响，市场对仓库的需求将进一步转向高标仓库。
