一、上海市写字楼发展历程
上海办公楼市场从上世纪八十年代中期开始起步，至今发展历史已超过了30年。1988年8月8日，虹桥26号地块，作为上海通过国际招标出让的第一块土地，标志着上海办公楼市场开始启动。
上海写字楼市场经过三十多年发展，逐渐呈现出板块化特点。上海市核心板块主要包括静安核心、徐汇核心、长宁、黄浦、陆家嘴、竹园六大板块，非核心板块主要包括普陀、虹口、世博前滩、静安非核心、徐汇非核心等板块。
上海市写字楼板块分布
资料来源：公开资料整理
二、上海市写字楼投资现状分析
2018年上海优质写字楼供应高峰持续，写字楼需求进入多元化阶段。零售物业方面，2018年上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上一年翻番。投资方面，2018年上海写字楼开发投资完成额达到4033亿元，同比2017年的3856.5亿元增长4.6%。
2011-2018年上海市写字楼开发投资完成额
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
上海市统计局数据显示，2018年上海市写字楼施工面积为2139万平方米，同比增长5.6%；写字楼竣工面积为413.5万平方米，同比增长3.53%。2018年上海市写字楼新开工面积为310.8万平方米。
2011-2018年上海市写字楼竣工和施工面积
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2011-2018年上海市写字楼新开工面积
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经济的稳固增长提升了上海写字楼空间的需求，但尽管需求强劲，大量新项目的竣工入市，致使上海写字楼市场平均空置率上升。2017年上海市写字楼销售面积急剧下降，由2016年的903.2万平方米下降至2017年的394.1万平方米，2018年上海核心区域写字楼市场总存量为742万平方米，新增供应3.5万平方米；非核心板块区总存量为494万平方米，新增供应17.9万平方米。
三、上海市写字楼销售现状分析
2018年上海市写字楼销售面积为484.8万平方米，同比2017年的394.1万平方米增长23%。销售额方面，2018年上海市写字楼销售额为147.1亿元，同比增长18.5%。
2011-2018年上海市写字楼销售面积
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国上海市写字楼市场运行态势及行业发展前景预测报告》
2011-2018年上海市写字楼销售额
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尽管2017年以来供应量的大幅攀升导致上海写字楼市场的空置率有所上扬，但办公楼销售价格依然持续走强。特别是中环区域的甲级写字楼经过大宗交易、重新包装后，写字楼销售价格反而有上升趋势。数据显示2018年上海市写字楼平均销售价格达到32963.8元/平方米，同比2017年的31753元/平方米增长3.8%。
2011-2018年上海市写字楼平均销售价格
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四、上海市写字楼租赁市场分析
2018年第四季度，上海甲级写字楼市场平均租金环比上涨2.1%至每天每平方米人民币9.7元。核心商务区市场平均租金也有所上涨至每天每平方米人民币11.8元。生产服务行业例如金融保险、咨询、律所的写字楼租赁需求有所回升，而人工智能、新能源以及医药等行业在第四季度依然保持着旺盛的租赁需求。第四季度，上海甲级写字楼市场整体空置率环比下降0.2个百分点至9.9%。
2018年第四季度上海市各区平均租金及空置率
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从行业属性来看，金融业仍是上海写字楼最大的租户群体，2018年占比轻微减少，制造业比重提升，尤其是消费品、生物制药等子行业。服务业、TMT仍然保持重要的位置，占据市场的中坚力量，房地产业对写字楼的需求略有上升。
陆家嘴板块作为传统金融中心，由于金融行业受紧缩政策影响，导致陆家嘴板块写字楼市场受到一定冲击。从另一方面也说明，由于金融企业集中程度较高（将近40%租赁面积），陆家嘴板块的写字楼市场会随着金融行业波动而产生变化，与金融行业的联系性非常紧密。由于一些利好信息的出现，金融行业在未来几年有持续发展的可能，但不确定性与风险性都较高。因此，陆家嘴板块写字楼市场未来租金收益的不确定性也会随之升高。
五、上海市写字楼市场前景展望
从政策方面看，上海市办公楼市场具有一定投资潜力。首先，城市布局相关政策引导非核心板块商业发展，整改核心板块商业乱象；其次，国家政策向实体经济倾斜，促进实体经济发展。这些商业利好政策的发布给未来上海整体营商环境提供积极支持。上海商业环境的大力发展为写字楼市场发展提供强大助力。
2019年2月21日，国家发改委印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着我国进入建设现代化都市圈的新阶段。为发展成熟的都市圈，需要加快疏解中心城市的非核心功能，加快完善都市圈交通一体化水平。全球成熟的都市圈，例如纽约、东京等，都市圈半径达50公里左右，现在上海的都市圈半径不到30公里，只有世界成熟都市圈的一半左右，扩大上海都市圈半径势在必行。
2019年虹桥板块价值凸显，虹桥商务区既是上海连通长三角的桥头堡，又是联系亚太、面向世界的门户，是上海连接对外的重要窗口。根据《上海2035年规划》，虹桥已升级为上海主城区。2018年，长三角一体化战略的实施，更突出了大虹桥板块的战略商务地位。2019年随着长三角一体化国家战略的推出，虹桥商务板块物业进入第二轮转售周期，与初期投资机构不同，买家多为自用业主，大宗交易的股权交易价均超过5万元/平，区域写字楼市场价值不断提升。
