一、深圳市写字楼投资现状
投资市场方面，2018年深圳大宗交易市场整体表现仍然十分活跃，全年录得交易总额约280亿元。其中，优质写字楼资产备受投资者青睐，在全年大宗交易总额中占比近50%。在粤港澳大湾区规划的利好下，看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。
深圳市统计局数据显示，2018年深圳市写字楼开发投资完成额为2641亿元，同比2017年的2135.9亿元增长23.6%。
2011-2018年深圳市写字楼开发投资完成额
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
二、深圳市写字楼建设面积
近年来，深圳市有大量工改用地进入写字楼市场，主要以自用和租赁为主，为深圳市写字楼市场注入新的活力。2017年深圳市写字楼开工面积快速增长，2018年深圳市写字楼开工面积达到863.8万平方米，相比2016年翻了几番。
2011-2018年深圳市写字楼新开工面积
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
在深圳市写字楼新开工项目中，龙岗、南山、龙华和宝安四区为主要区域，主要分布于龙岗中心城、科技园、前海、深圳北站和福永等片区，从方位上看主要分布于西、东和北，其供应占比分别为4:3:3，西部的商务区发展势头仍然最为强劲，大空港、国际会展中心和海洋新城等规划的落地，资源和产业进一步西移，必将带动西部商务区的繁荣，特别是深圳国际会展中心预计2019年下半年即可落成交付使用；而东部地区的城镇化进程也当仁不让，大运新城、国际低碳城和深汕合作区也次第开工；在深圳北，以深圳北站周边为主的商务集群雏形已成，平湖金融产业基地地块陆续开工，其中最先动工的中科院育成总部基地已接近封顶。
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国深圳市写字楼行业市场前景预测及投资战略研究报告》
三、深圳市写字楼供需现状分析
2018年，深圳写字楼市场供应活跃，2018年深圳一手写字楼成交面积710952平方米，同比增加34.5%，成交套数9437套，同比增加24.9%。2018年深圳写字楼预售面积1081317平方米，同比增加一成，写字楼预售套数9038套，同比减少38.2%。
2017-2018年深圳市写字楼成交面积和预售面积
资料来源：深圳房地产信息网，华经产业研究院整理
2017-2018年深圳市写字楼成交和预售数量
资料来源：深圳房地产信息网，华经产业研究院整理
在较为严厉的楼市调控环境下，深圳的房地产市场价格走势较为稳定，虽然住宅新房市场价格连续21个月下行，但一手写字楼市场价格仍然震荡上行，呈现结构性变化和波动。目前深圳写字楼均价约为5.8万元/平方米，随着前海、蛇口、后海和深圳湾地区商务集群的崛起，南山区新入市写字楼价格已经飙升至9.56万元/平方米；福田区写字楼价格经历持续性补涨，新入市楼盘均价攀升至8.37万元/平方米；龙华区深圳北站-红山商圈多个写字楼畅销入市，成交均价也达6.86万元平方米，位列全市第3位。
2018年深圳部分一手写字楼成交面积及价格
资料来源：公开资料整理
四、深圳市写字楼租赁市场分析
2018年，深圳甲级写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。截至2018年年底，深圳甲级写字楼物业市场净吸纳量同比增长8%，至529651平方米；同期，市场平均空置率环比下跌2.5个百分点至10.3%。
租金方面，深圳甲级写字楼平均租金同比上升0.7%至每平方米每月234.78元。2018年，除了金融业与科技业等传统支柱行业以外，专业服务业与先进制造业也成为深圳甲级写字楼租赁的主力用户，而企业新租和续租则是主要的承租形式。
分区域来看，南山区租金增长稳定，同比上升0.1%至，人民币每平方米每月201.99元。受新增甲级写字楼物业更高质素的推动，宝安区的平均租金同比大幅度攀升14.5%，至人民币每平方米每月166.93元。福田区作为成熟的商务区，因其较为成熟的商业配套，仍为许多跨国公司和大型企业所青睐的办公子市场之一，平均租金为各子市场中最高。截至2018年底，福田区平均租金为人民币每平方米每月273.9元。
2015-2018年深圳市主要区域写字楼租金走势图
资料来源：公开资料整理
展望未来，湾区效应将促进区域内城市的互联合作。与此同时，除了显而易见的经济优势外，大湾区内的基础建设将推动地区经济的发展。例如2018年竣工的港珠澳大桥及广深港高铁的开通，将吸引更多知名企业来深圳投资发展。有鉴于此，预料深圳甲级写字楼物业市场前景保持乐观。
2019年，预计将有七栋甲级写字楼项目入市，总建筑面积约为577，691平方米。届时，租户将有更多选择并有效提高议价空间，从而导致2019年租金或将出现下跌。
