物业企业上市热潮下，四川新希望房地产开发有限公司（以下简称“新希望地产”）关联物业企业也于新年之初分拆赴港上市。
日前，新希望服务控股有限公司(下称“新希望服务控股”)向港交所递交了招股书，拟在香港主板挂牌上市，成为2021年首家递表的物业企业。招股书信息显示，此次新希望服务IPO所募集资金将用于战略收购及投资、升级信息系统及设备、人才招募及团队建设、营运资金及一般企业用途，具体金额未披露。
从招股书信息及相关公司工商变更信息来看，此次新希望服务控股赴港IPO的进程可谓高效。此次递表的主体公司新希望服务控股2020年11月才在开曼群岛注册成立，而在递表前不久，作为拟上市公司主要营运附属公司之一的新希望物业服务集团有限公司（以下简称“新希望服务”）才发生股权变更，包括新希望地产在内的原股东退出，新股东变更为一家外商独资企业和一家境外企业。
在招股书中，新希望服务控股直言自身物业部分的营收对新希望地产依赖较大，存在一定风险。截至2020年9月30日，新希望服务控股在管项目为55个，其中仅2个来自独立第三方，且均为2020年后新增，相对应的营收占比仅为0.3%。
就上市进程、营收依赖关联公司等相关问题，《中国经营报》记者致电新希望服务相关负责人采访，对方回复称目前处于刚递表的静默期，暂时不方便接受采访，一切以招股书披露信息为准。
紧凑的上市进程
实际上，在招股书披露前，市场上已有不少关于新希望服务IPO的猜测，且多是基于其股权变更情况所做猜测。
天眼查信息显示，新希望服务注册成立于2010年。2021年1月6日，新希望服务发生股权变更，原股东新希望地产及成都云 观斓企业管理有限公司（以下简称“成都云”）退出，外商独资企业鑫晟鼎企业管理服务（成都）有限责任公司（以下简称“鑫晟鼎”）和境外企业TIDAL IN-VESTMENT PTE.LTD.（以下简称“TIDAL”）成为新股东，分别持股97%和3%。
当时市场分析认为新希望服务相关股权变更与分拆物业公司常规的上市路径相同，据此猜测新希望服务IPO可能已提上日程。
在招股书中，新希望服务也披露了此次递表前的一系列准备过程。2020年8月底，新希望服务即从新希望地产手中收购了四川新希望商业管理有限公司（以下简称“新希望商业”）的全部股权。新希望服务控股称进行相关收购的原因是为精简其业务并将其业务中所有物业管理营运实体及商业运营管理服务营运实体并入自身。
此后于2020年12月20日，新希望商业还将其子公司温州希望小镇企业管理有限公司以人民币1元的对价出售给新希望地产的一家全资子公司。原因是被出售公司从事业务与新希望服务业务无关。
出售上述温州公司后不到两天，鑫晟鼎注册成立；TIDAL于2020年5月在新加坡注册成立并在不久后受让了新希望服务3%的股权；此次递表的主体公司新希望服务控股则成立于2020年11月。此后便是上述新希望服务股权变更以及不久后的递表等时间节点。
如此来看，新希望服务此次上市进程可谓紧凑。有市场分析认为，新希望服务急于上市，或是由于港股上市门槛可能提高，且当前物业企业上市热潮有所消退等因素影响。
物业行业资深专家金永宏对此观点则持反对意见。金永宏分析称，前不久港交所确实发布过咨询文件计划提高企业上市门槛，如该文件得以落实，势必会倒逼一些物业企业在今年7月前进行IPO。但此情况如果发生，结合行业形势，今年物业企业谋求上市的热潮将被进一步推高，并不存在物业企业谋求上市热潮消退的迹象，因此相关说法也就难以成立。
“这样高效的递表进程可以说是新希望服务的一个亮点，或是由于其团队对企业上市的经验比较充足。”金永宏认为，即便港股会提高上市门槛，但从当前行业情况看，创业板在未来也可能成为物业企业谋求上市的“新战场”。
对于此次新希望服务上市之路是否顺利的市场关注，金永宏也认为问题不大。“从过往近40家在香港上市的公司看，程序和路径已经相对清晰，只要按着港交所的要求推进，并且还有辅导公司的协助，新希望服务的上市应该不会出现什么特别的问题。可能有些小风险，但也很容易克服。从时间节点看，7月1日前，中小物业公司在港交所的上市程序都很容易跑得通。”金永宏称。
营收依赖关联公司
招股书披露，2018年至2020年9月30日，新希望服务控股收入分别为2.58亿元、3.81亿元、3.68亿元；同期净利润分别为4105.8万元、6404.1万元和7936.1万元。
与多数物业企业相同，新希望服务营收对此前母公司依赖较大。在招股书中，新希望服务直言其收入和利润增长的原因，主要是由来自新希望地产开发项目的在管总楼面面积增加，以及提供新服务，如租户管理服务、线上及线下零售服务及餐饮服务。在风险提示中，新希望服务也将营收对新希望地产的依赖列为一项主要风险。
招股书披露，截至2020年9月30日，新希望服务控股在管项目总数为55个，其中43个来自新希望地产，5个来自新希望地产的合营企业或联营公司，5个来自其最终控股股东的联系人（四川华西乳业或新希望六和），来自独立第三方的项目仅有2个。这2个来自独立第三方的项目在管楼面面积为36万平方米，收入为39.6万元，占当期营收比例仅为0.3%。
招股书还披露，新希望服务控股的最大客户是新希望集团。2018年至2020年前三季度，发行人向新希望集团提供服务产生的收入分别为6290万元、1.33亿元及1.37亿元，分别占当期总收入的24.4%、34.8%、37.3%。
此外，新希望服务披露的各期营收中，西南地区占比最高，均高于50%；其次是华东地区，截至2020年前三季度，华东地区营收占比为28.8%。
对于这些情况，金永宏认为可能会成为新希望服务的一种特色。“从过往上市公司看，中小型物业公司，‘过早平台化’并未给企业的估值加分。但新希望背靠母公司的资源，将其推广惠及到已接管的区域，这是顺理成章的事，也将有可能成为一种特色。”金永宏称。
“在市场拓展和收并购方面，新希望服务其实和所有物业公司一样，在未来肯定会面临白热化的竞争。而从招股书披露信息来看，新希望服务目前第三方项目营收占比较低，市场拓展仍处于刚起步阶段，我的建议是其仍需坚持深耕具备优势的西南和华东地区，通过‘以点打面’的区域深耕建立优势，并通过收并购的方式追求每年60%以上的增长，跑赢大势。如此，新希望服务也将有希望成为一家长跑型的优秀上市物业公司。”在金永宏看来，第三方项目占比较低的新希望服务仍能通过区域深耕建立稳健的优势。
记者了解到，此次持股新希望服务3%的TIDAL公司曾涉及其一项前投资。招股书披露，TIDAL公司于2020年5月向新希望地产收购了新希望服务3%的股权，交易对价为35.92万美元。相关收购进行时，TIDAL公司由Cui Donghong女士（以下简称“Cui女士”）通过Step Vira公司全资持有。收购完成后，Cui女士将这3%的股权转让给其全资持有的StepVira公司。今年1月8日，Cui女士将其Step Vira全部股权转让给新希望服务控股，以换取300股新希望服务控股股份。
招股书中，新希望服务控股称Cui女士曾于新加坡中华总商会担任多个高级职务，通过商务活动结识了新希望服务的最终控股股东。而除发行人的股权外，Cui女士及其August Mist公司均独立于发行人。
2019年1月，成都津晶曾从新希望地产等股东手中收购成都新希望实业投资有限公司，目前仍为后者的全资股东；新希望六和2019年4月披露的公告显示，新希望六和还将其持有的成都枫澜动物营养科技有限公司30%股权转让给成都津晶。
