写字楼存量继续上升,深圳写字楼还在源源不断上新

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因供应量增加,空置率随之走高,是最近几年深圳写字楼市场的常态。

数据显示,即便写字楼需求量大幅增加,但在高量新增供应的背景下,深圳写字楼市场5月份的平均空置率仍环比上升0.1个百分点。

面积并不算大的深圳,其写字楼存量再过几年将有匹敌北京、上海的趋势。过量的供应让写字楼市场回报率降低,市场投资逻辑开始被改变,业主在等待,投资者则可以挑选。

面对深圳房价全国第一、写字楼空置率也不断升高的现实,政府将以“组合拳”的方式不断调控,试图解决深圳商办冷清与楼市火热的现象。

目前深圳写字楼还在源源不断上新。

2021年第一季度,深圳写字楼供应步伐基本回归正轨。全市迎来6个项目入市,合计甲级写字楼面积约40.6万平方米。其中,南山区占新增供应量的74.1%。全市甲级写字楼市场总存量环比扩容4.9%,至871.2万平方米。

相对而言,第二季度将是供应淡季,预计有3个甲级写字楼项目交付,合计可租赁面积较少,约11.5万平方米。大部分新项目计划在下半年交付。

另有机构预测,2021年深圳优质写字楼市场将有超过100万平方米的新增供应,供应高峰仍将持续。

从城市面积而言,上海相当于三个深圳,北京相当于八个深圳,深圳是面积最小的一线城市。从写字楼体量而言,2021年一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市,总存量截至季末维持在1330万平方米。面积小的深圳大有追赶上海写字楼存量的势头。

数据显示,季内,全市租金指数仍保持下行趋势,环比微降0.5%,同比下降5.2%。全市平均租金为人民币每平方米每月184.7元。

积极的一面是,深圳写字楼的需求量正在增加。

数据显示,一季度内,以价换量策略在市场上成效愈发显著,租金持续下行,刺激需求加速释放,全市净吸纳量因此打破历年的首季记录,达28.3万平方米,接近2019年第三季度29.7万平方米的历史高峰。

不过,每季度数十万的需求量相比供应量加存量而言,依然比例较小。深圳写字楼市场目前的状况也改变了商办市场的投资逻辑。

2021年深圳首场集中供地开始时,龙光与万科对一宗位于南山西丽商住两用地的争夺让在场人士不解,相较于其他地块动辄数十家房企的争夺,西丽的商住地块仅有三家房企参与,而招商全程都未举牌。

西丽地块涵盖的15万平方米的办公物业,是最难消化的部分,这也是其他房企不愿参拍的原因。

同八年前深圳前海放闸商地、众多开发商争相参拍相比,现阶段,开发商几乎退出了深圳商用地的拍卖。

深圳商办市场正从1.0阶段向2.0阶段转变。1.0阶段主要是开发商参与建设写字楼,他们要么卖掉要么自持,追求物业带来的回报率。2.0阶段,商办市场要从短期投资转向长期投资,不追求快周转。从买家自用的角度而言,未来数年都是购买写字楼物业的好阶段,自用买家可以挑楼、可以议价,选择非常多。

“自用买家为什么选择深圳?一是深圳是中国的一线城市,是国际化的科创中心,毗邻香港,有国际窗口效应,企业选择深圳能够在这里开展国际业务;二是粤港澳大湾区的规划下,深圳辐射华南整个大的片区,企业想要拓展南方地区的生意,设立南方总部时,深圳就是很好的选择;三是深圳是中国最有活力的地方之一,城市政府效率高、有创新意识、人才丰富,对于企业来说非常适合在这里发展新业务。”

了解到,2020年深圳写字楼市场成为大宗交易主流,以自用型为主,买家主要来自保险公司和科技企业。

第一太平戴维斯2021年上半年成交的两单大宗交易,都是自用型买家,一宗买家为乔丹体育,另一宗买家为深高速。

从建设用地供应总量来看,2021年全市计划供应建设用地的总量比2020年少70公顷。而从占比上来看,计划供应居住用地363.3公顷,占计划供应总量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

“土地供应结构的调整可以看出政府比较务实,发现有问题就会立马调整。商用地的‘水龙头’不能再开了,千万平方米的写字楼存量是确定的事情,供应量太大会有问题的,修建新的写字楼就会有新的产业、新的人,产业多了人口住哪呢?往加大宅地供应转向是正确的,房子都要供向社会,住得好才是好城市。”

值得注意的是,在《供地计划》中对前海供应用地也有了调整,2021年前海计划供应2.3公顷的商品房住房用地。

前海供应大量商业用地后,拔地而起的一座座写字楼密集拍不出,入驻的企业却并不多。

土地供应调节也并非一日之功,深圳写字楼未来十年仍有大量存货,住宅市场与商办市场也需要更协调发展。

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责任编辑:李美华_HN
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