一、物业管理业务概况
在各类业态中，物业管理都以“四保业务”为基石，在此基础上衍生出多种增值服务及专业化服务。“四保业务”即保安、保洁、保绿、保养等传统的劳动密集型物业服务，这部分服务向业主收取物业费作为收入，是物业公司现阶段最主要的收入来源。住宅物业以此为基础，发展出基于在管小区的社区增值服务，以及面向开发商的非业主增值服务。其中社区增值服务主要围绕社区公共空间和业主生活：物业公司受小区业主共同委托对公共空间具备管理权限，可对外提供广告位出租、停车位管理等空间运营服务，所得收入理论上由物业公司抽取部分佣金，其余为小区业主共有；物业公司还可为业主提供家装家政、资产管理、教育养老等服务获得收入；非业主增值服务围绕地产开发和销售环节，向开发商提供案场协销、开荒清洁、尾盘代销等服务并收取一定费用。
非住宅物业则在“四保业务”以外，根据各类细分业态的特定需求衍生出一系列专业化服务，如办公楼的餐饮服务，设施管理服务等；在与政府合作的城市服务模式中，还会涉及政务协助、环境辅助管理等创新业务模式，这类业务一般会在物业费之外按项目单独厘定费用。
物理管理业务概览
资料来源：公开资料整理
二、中国物业管理行业市场现状分析
物业管理，尤其是住宅物业，主要的服务对象是城镇化社区，2019年我国常住人口城镇化水平达到60.6%，根据美、日经验，城镇化率30%~70%为快速城镇化阶段，在现有发展速度下，我国未来十年或仍将处于快速城镇化阶段，这将为物业管理行业带来增量服务需求。
2010-2019年中国城镇化率走势
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2020年，物业管理规模扩张依旧为行业主旋律，2019年行业总规模达310亿平方米，结合近五年的商品房销售面积、存量覆盖率的提升及城市服务的覆盖面扩大，预计2024年行业规模突破400亿平方米，并于2025年达到430亿平方米。
2014-2025年我国物管市场规模容量及预测
资料来源：公开资料整理
国内物业行业发展至今约有近30年历史，在近两年开始快速迈入资本市场的视野。业绩方面，头部物业公司营收保持稳步增长，百强物管企业营收总值在2019年突破千亿；
2015-2019年我国百强物管企业总营收及增速
资料来源：公开资料整理
同时近几年来大量物业公司加速登陆资本市场，仅2020年就有20家物业公司上市，几乎相当于过去6年上市物业公司的总和，资本加持下，物业管理进入行业整合的新阶段，头部企业增速表现或将优于行业。
2014-2020年我国上市物业企业总数量
资料来源：公开资料整理
政策引导下，行业朝着规范化方向发展，部分国企龙头公司虽然在短期内为合法合规性付出额外成本，但一定程度上可以保障公司最基本的服务能力，并且提高公司的抗风险能力，2020年多家物业公司上市，行业标的不再稀缺，也是导致物业板块在下半年从过去的β行情切换进入α行情的重要因素之一。
2016-2020年我国上市物企公告的有效收并购事件数量
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国物业管理行业发展监测及投资战略规划研究报告》
三、中国物业管理行业竞争格局分析
对比16家上市物企的2020年半年报披露数据进行分析，2020H1业主增值服务营收均值为2.7亿元，7家物企营收在1亿元以内，分化严重。业主增值服务贡献总体营收基本在10%～20%之间，整体营收尚存较大提升空间。
2020年H1重点上市物企业主增值服务营收情况
资料来源：各公司公告，华经产业研究院整理
通过对比各物业公司合约与在管面积，2020年上半年碧桂园服务合约面积最高，为7.46亿平米，在管面积为3.2亿平米，合约与在管面积比例为2.3%。
2020年H1物业公司合约与在管面积比例
注：碧桂园服务数字不含三供一业项目；雅生活服务数据不含咨询面积。
资料来源：各公司公告，华经产业研究院整理
从各物业公司平均物业费对比来看，2020年上半年3元/月/平米以上的平均物业费企业有绿城服务与融创服务。2020H1世茂服务平均物业费为2.1元/月/平米。物业公司平均物业管理费因项目定位及覆盖区域不同而存在一定差异
2020年H1物业公司平均物业费对比
注：保利物业数字仅指代住宅物业，不含公建；华润万象生活数字指代来自关联方住宅项目平均水平。
资料来源：各公司公告，华经产业研究院整理
综合毛利率对比方面，2020年上半年各物业管理企业综合毛利率均在20%以上，其中恒大物业综合毛利率为38%，行业综合毛利率普遍较高。
2020年H1物业公司综合毛利率对比
资料来源：各公司公告，华经产业研究院整理
四、2021年我国物业管理行业发展趋势
回顾2020年，经历新冠肺炎疫情的物业管理行业迸发出更强劲生命力，在资本市场、规模拓展、品牌发声等方面均再创高潮，此外，物企也越来越重视高素质人才引进，无论是从相近行业高薪聘请，还是从清北复交等顶尖名校校招培养，人才已经上升到物企的战略层面，物企薪酬和营收、净利润呈正相关。
《中华人民共和国民法典》发布，更详细界定服务标准，提供法律保障，国家层面引领建立长效管理机制；同时，2020年住建部等部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《十四五规划和2035年远景发展目标》等重要导向性文件，大力推动行业多维发展。
物管行业已逐步摆脱传统老旧的主观影响，科技、服务、多元等新标签正逐渐打入，展望2021，行业洗牌或将加剧，除了业务拓展及多元化以外，品牌构建必将成为下一个需要物企重点发展的方向。
华经产业研究院采用先进的数据分析工具，对物业管理行业的数据进行挖掘、整理、加工、分析和展示，为客户传递行业最新的发展动态。并对行业未来的发展前景及趋势进行专业的预判，为客户的经营决策提供专业的指导和建议，最大限度地降低客户投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。欲了解行业具体详情可以关注华经产业研究院出版的研究报告《2021-2026年中国物业管理行业投资分析及发展战略研究咨询报告》。
